北京社科院预测明年房价真正下降
作者:    时间:2009-04-02

断言楼市全面回暖为时尚早

   2010年,北京大量保障性住房将上市,这对价格过高的商品房销售将起到釜底抽薪的作用,“届时房价会真正下降”。昨天,北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示,目前北京的房价还处于增幅缩小阶段,真实的房价其实仍在上涨。
   昨天(3月31日),北京市社科院发布《北京社会发展报告》、《北京文化发展报告》、《北京公共服务发展报告》、《北京城乡发展报告》四本蓝皮书,社科院对流动人口、住房等问题进行了专项研究。

   现状

   房价涨幅缩小销量整体下降

   去年1到9月的数据显示,全市商品房销售面积同比下降49.7%,其中住宅销售面积下降55.8%。9月份限价房集中入市后,某种程度上拉动了住宅销售量上升,但未根本改变商品住宅销售量的整体下降。“截止到今年1月,数据显示北京房价仍是同比上升,只是涨幅在缩小。”戴建中表示,房价的坚挺使得不少市民放弃入市,直接导致销量下降。

  北京住房闲置超千万平方米

   房价已超居民承受能力

   世界银行制定的房价收入比标准是5∶1,联合国的标准是3∶1。我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1-6∶1。

   2007年北京市城镇户均年可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元,按照户均100平米计算,则房价与收入之比为23∶1,远远高于3∶1-6∶1的标准,也高于国内其他大中型城市。

   住房闲置率已超三成

   由于房价过高,有购买能力的有效需求远低于供给,已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米,闲置率达34.04%。

   蓝皮书还指出,导致房价高的原因是多方面的,如政府部门、企业集团购房造成的需求刚性;配套设施建设和拆迁成本较高;投机炒作也大行其道,一些开发商炒地皮、炒概念,囤积居奇,造成房屋售罄的假象;外地投机者在北京置地买房等。

   趋势

   保障房明年井喷房价将真降

   戴建中认为,到2009年底北京可以竣工200万平方米、配售5万套保障房;到2010年以后,大量保障性住房将上市,届时会对房地产市场价格产生较大影响。戴建中认为到那时才会出现真正的降价。

   戴建中认为,北京商品房价格由涨转落将是市场规律加政府调控的必然结果,不是任何个人或利益集团所能操控的。而房价回落到市场认可的水平,将使房地产市场真正良性运转,社会获得三赢的局面:居民根据自己的经济条件改善了居住状况、房地产商得到了略高于市场平均利润率的收益、政府增加税收。

   探因

   地价降低新区土地供应加大

   目前地价已降了不少。蓝皮书指出,适当降低土地出让金对于抑制过高的房价很必要。因为土地购置费用在房地产开发投资中所占份额较大,约为35%左右。降低土地出让金是政府让利于民的重要举措,有利于房地产业摆脱困境。

   北京中心城房地产开发调控的分析与对策研究指出,城市发展新区土地供应力度在加大,从成交土地总量的区域分布看,城市发展新区,包括房山区、通州区、顺义区、昌平区、大兴区和亦庄开发区土地供应量大幅增加,2008年前9个月,城市发展新区成交土地总量615.5万平方米,比上年同期增长1.3倍。

   展望

   未来几年城中村将成开发热点

   蓝皮书还对房地产结构进行分析,装修精致的高档住宅将成为中心城的主流,而开发较为低端的住宅项目将逐渐在中心城消失。未来几年内,占据着北京城市黄金地段的城中村将成为开发热点区域之一。今后住宅开发的热点区域,主要还是集中在规划中的交通线路沿线和规划新城区域。

   建言

   流动人口应纳入保障房体系

   相比拥有北京户籍的低收入者,流动人口是更需要保障性住房的群体。昨天,北京市社科院发布的蓝皮书,对流动人口住房问题也进行了专项研究,并提出流动人口应与户籍人口统一纳入公共住房体系。

   北京2008年瞬间人口已达到2100万,其中户籍人口1200万,外来常住人口800万,短期过境人口100万人。社科院认为社会公共服务以户籍为限排斥农民工,不仅有失公允,且被发展实践证实是不能奏效的。“规划建设流动人口公共住宅不是施舍性的投资,可以预见,因为庞大稳定的需求和可持续的支付能力,也可以获得可观的回报,将流动人口纳入保障性住房体系正当时。”蓝皮书指出。(记者 郭爱娣)

 
 
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