启动房地产政府部门须摆脱私利
作者:    时间:2009-04-02

社科院专家:启动房地产不必羞羞答答 政府部门须摆脱私利

20090330 17:32瞭望东方周刊

要有实招,政府部门须摆脱“私利”

目前,在全部售房收益中,政府获得了其中的大部分。在一份提交给两会代表委员的《关于我国房地产企业开发费用的调研报告》中显示,房地产开发企业项目开发中,土地成本占直接成本的比例最高达到58.2%;而在开发项目的总费用支出中,大约一半(49.42%)流向政府;开发项目的总销售收入中,政府份额占37.36%;同时,房地产税费偏高并且呈逐渐增加趋势。

很显然,政府部门如果不让利,房地产价格难以合理化。当前,启动房地产业良性发展,须实行更为果敢的政策。而且,政府部门是公共利益代表,必须“无私”施政。

第一,大幅度减少政府在房地产交易过程中的现期收入,保证长期稳定收入。70年土地出让金从一次征收改为逐年征收。在中国的城市土地制度下,城市居民并没有获得土地所有权,而只是土地租用者。政府实质上只是把土地“出租”给居民,没有理由一次收70年的租金,也没有理由向租用土地的居民征收土地税(土地税应向所有者征收,而不能向租用人征收)。政府只有向居民合理收租,房地产价格才可能趋向长期均衡水平。这样,政府不谋取短期的房地产“暴利”,而能够长期获得房地产的长期稳定收益。这一政策可以使新房价格较大幅度下降,同时也不损害已支付了70年土地出让金的商品房业主的利益。

第二,制定专门法律或者政策措施,对政府机关占用的过多房地产进行全面清理。政府部门不得超标准占地、占房;不得用房地产出租收益为自己部门牟取利益。超过法律规定允许的房产地产,一律转向民用。这样,可以大量释放出城市土地供应,增加民用土地供应量。这部分土地房产的收益可以由专门的政府部门统一管理,弥补当期土地收益下降而减少的政府收入,主要用于城市建设。

第三,保障性住房政策不应冲击商品房市场的价格预期。两种性质的房地产必须严格划分界限;保障性住房主要以廉租形式提供。因为,如前所述,商品房市场的回暖取决于社会什么时候能够形成“房价将稳步上涨”的预期,没有这一预期,就不会有房地产市场的繁荣。

第三,大幅度减少房地产交易成本:减少税费,简化手续。“好买也好卖”才是真正有价值的资产。政府有责任保护亿万房地产所有者的财产价值。因而要让广大居民所拥有的房地产具有尽可能高的流动便利性,而不是人为限制其交易。房地产的较高可流动性,可以有效地促进市场的启动和繁荣。防止房地产过度投机的方式不是限制其交易,更不是政府也参与获取投机收益(增加交易税费),而是要让房地产市场运行更有效率,更加透明,降低市场垄断性和禁止各种不正当竞争行为。

(作者系中国社会科学院工业经济研究所所长)

 
 
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